2018年7月19日，湖南省十三屆人大常委會第五次會議上，《湖南省物業管理條例》（以下簡稱“條例”）正式表決通過，于2019年1月1日起施行。《條例》對項目經理人制度、物業服務行業信用信息平臺、的業主委員會委員候選人信息披露、業委會信息公開制度、物業服務費調整、共用部位經營收益分配、車位租售等進行了進一步規范和修改完善。湖南省房地產業協會邀請權威專家從六大篇章歸類對《條例》進行了解讀。

行政主管部門篇

明確行政主管部門職責

物業管理應該如何管？行政主管部門有哪些職責？《條例》明確規定，縣級以上人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善物業管理綜合協調機制。縣級以上人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責：（一）對物業服務質量進行監督管理；（二）對物業招投標活動進行監督管理；（三）對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督；（四）處理物業管理中的投訴；（五）對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理；（六）法律、法規規定的其他職責。縣級以上人民政府其他有關行政管理部門按照各自職責，做好物業管理活動相關監督管理工作。

《條例》還規定，街道辦事處或鄉鎮人民政府依法監督指導業主大會的成立、業主委員會的選舉等工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系。 居（村）民委員會協助街道辦事處或鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作，對業主大會籌備、召開及業主大會、業主委員會的日常工作進行具體指導。

行業組織篇

發揮行業組織作用

行業協會在行業規范、自律、發展等方面發揮了越來越重要的作用。

《條例》第六條規定：物業服務行業組織應當加強行業自律，制定物業服務規范和標準，規范物業服務行為，督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，提升物業服務水平。

湖南省房地產業協會于2015年、2018年初分別出臺了《湖南省物業項目服務質量等級（星級）管理辦法》、《湖南省物業服務項目經理人管理水平等級評定辦法》，目的在于提高物業服務品質、加強物業服務項目經理人的管理，提升物業服務隊伍的從業素質。其中將物業項目服務管理水平原則上分為7類物業服務業態，每類業態分為5個星級等級，星級等級越高管理水平越高。物業服務項目經理人管理水平的認定對應其管理的項目被評定的星級。

湖南省房地產業協會已建立湖南省房地產行業組織信用信息平臺（含房地產開發企業、物業服務企業、房地產評估中介機構以及相關從業人員等），并根據相關規定開展信用評價工作，評價的結果將被納入社會性用體系。

湖南省房地產業協會還將根據《條例》，制定三年規劃，出臺一系列行業規范、標準，促進物業行業高質量發展，滿足人民群眾對美好生活的需求。

物業服務企業篇

明確物業管理服務實行項目經理人制度

《條例》明確規定，物業管理服務實行項目經理人制度。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目經理人。項目經理人不能履行職責或者業主大會、業主委員會要求更換項目經理人的，物業服務企業應當及時更換。

物業管理的服務質量，關鍵是項目經理人的質量，經理人隊伍的質量上去了，物業服務企業企業的管理質量也就上去了。推行項目經理人制度有利于全面提升物業管理服務質量，促進管理與服務質量的提高。真正達到推動物業管理服務企業物業服務企業專業化、市場化、社會化的目標。

建立物業服務行業信用信息平臺

《條例》規定：省人民政府物業管理行政主管部門應當組織建立全省統一的物業服務行業信用信息平臺，記錄物業服務企業的信用信息并通過本部門網站向社會公布。設區的市、自治州、縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，及時將物業服務企業的有關信息納入統一的物業服務行業信用信息平臺。業主、物業使用人有權對本物業管理區域物業服務企業的信息依法進行監督。

物業服務企業、業主均需履行的相關義務

針對物業服務費用收取問題，《條例》規定，物業服務合同期內，物業服務企業不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的，物業服務企業應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等資料，與業主委員會協商，并經業主大會同意。

在沒有成立業主大會的小區，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并簽訂變更協議。

物業服務企業應當公示物業服務合同約定的收費項目、收費標準、收費依據、收費方式，不得向業主收取任何未經合同約定并經公示的費用。

《條例》也規定了業主應當履行的義務，業主應當根據物業服務合同的約定繳納物業服務費。業主欠繳物業服務費時，物業服務企業可以依法催繳。物業服務企業不得采取中斷提供、限制或變相限制購買水、電、氣、熱以及停運電梯等方式迫使業主繳納物業服務費。

《條例》還規定，除有關國家機關依法調取外，未經業主、物業使用人書面同意，物業服務企業不得向他人出售或者非法提供業主、物業使用人的個人信息。

物業服務合同終止拒不退出的法律后果

《條例》強調了物業管理相關各方應承擔的法律責任。

物業服務企業不稱職，到期拒不退出怎么辦？本次通過的《條例》規定，原物業服務企業應當自物業服務合同期限屆滿或者解除之日起十五日內退出物業項目。物業服務企業無正當理由拒不移交有關資料的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令其限期改正；逾期仍不改正的，對物業服務企業予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。物業服務企業拒不移交有關財物的，業主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

同時，違反《條例》相關規定，物業服務企業、業主委員會成員侵害業主利益的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，應當依法追究刑事責任。

業主、業主大會、業主委員會篇

業主大會成立門檻降低

入住新小區，業主們最關注的事之一是有沒有成立業主大會。但現實中，很多小區普遍反映成立業主大會很難。相關數據顯示，目前我省只有30%左右的住宅小區成立了業主大會，而這個30%左右的小區，業主大會和業主委員會也沒有全部實現有效規范運作。業主自治水平低是我省物業管理工作中一個突出問題，也是此次物業管理立法要著力解決的主要問題。

《條例》規定：“具備下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：（一）交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；（二）交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的；（三）交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的。”這一規定在住建部《業主大會和業主委員會指導規則》規定的基礎上增加了后兩種情形，降低了業主大會成立門檻。

《條例》還明確業主也可以申請籌備首次業主大會會議。“符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當向物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府提出籌備首次業主大會會議的申請，十名以上業主也可以聯名申請”，這較好地保障了業主成立業主大會的訴求。

為調動業主委員會成員的工作積極性，保證業主委員會成員正常履職，業主大會除決定業主大會、業主委員會的工作經費之外，還應當決定業主委員會委員的工作津貼及標準。

業主委員會委員候選人要求明確

《條例》明確業主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業主中產生。業主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的情況等信息，并向業主公開。

這一規定在住建部《業主大會和業主委員會指導規則》的基礎上更加完善。對業主委員會委員候選人信息披露，并非剝奪其被選舉權，只是對其是否存在違法違規行為的信息披露，一方面讓業主們了解和知曉，另一方面讓業主們慎重行使選舉權。

明確業委會信息公開制度

《條例》規定業主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：

（一）業主大會議事規則、管理規約；

（二）業主大會和業主委員會決定；

（三）物業服務合同；

（四）經業主大會決定占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況；

（五）專項維修資金的籌集、使用情況；

（六）物業共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況；

（七）業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員工作津貼詳細情況；

（八）其他應當向業主、物業使用人公開的情況和資料。

前款第一、二、三、四項規定的事項應當持續公示；第五、六、七項規定的事項，業主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

業主、物業使用人有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料并依法實施監督，業主委員會、物業服務企業等應當予以配合。

該條款的規定，主要是讓業主們充分有效的行使知情權和監督權，增強業主、業委會、物業服務企業之間的聯系渠道，建立溝通渠道，營造業主積極參與共同管理權的氛圍。

這些事禁止業主做！

《條例》規定，物業管理區域內禁止下列行為：

（一）改變房屋、人民防空工程承重結構、主體結構；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；

（三）擅自將住宅改變為經營性用房或者以其他形式擅自改變物業規劃用途；

（四）侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業共用部位、共用設施設備；

（五）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物；

（六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；

（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

（八）排放有毒、有害等污染環境的物質；

（九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（十）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設施及器材；

（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規定停放車輛；

（十二）違反規定飼養動物；

（十三）法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

違反這些規定的，物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法處理。

建設建設單位篇

增設建設單位的責任和義務

《條例》規定： 建設單位應當按照規劃要求配套建設業主基本公共活動用房和生活服務用房。業主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業主共有。保障性住房小區、國有土地上房屋征收或者農村集體土地征收拆遷安置住房小區及有條件的其他項目，建設單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經營性用房。經營性用房的收益主要用于物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業主委員會工作經費。

《條例》還規定：建設單位在竣工驗收備案前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之三的比例向設區的市、縣（市）人民政府物業管理行政主管部門交存物業保修金，作為物業保修期內物業維修費用的保障。建設單位在物業保修期內未及時履行保修義務的，業主或者物業服務企業可以申請使用物業保修金予以維修。

建設單位對建設工程質量和安全負有重要責任，應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。條例增設物業保修金是從法律層面對業主財產的保護機制。 同時增設建設單位建設業主基本公共活動用房、生活服務用房、經營性用房也是滿足業主基本生活需求，獲得更多的幸福感和獲得感。

小區車位只售不租？不行！

當前，由于小區停車庫、停車位緊張，導致小區停車矛盾突出。條例對此進行了規范。

專家分析，物業管理區域停車矛盾主要體現在3個方面：一是權屬爭議，由此引發停車收費矛盾；二是車位不能滿足停車需要而引發的矛盾；三是業主有租、購多種需求，而開發商不予支持引發的矛盾。

為回應社會關切，條例進行了明確和細化：重申了《物權法》的規定，明確“物業管理區域規劃設置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業主需要”“占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位，屬于業主共有”，并進一步規定“建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的單位或者個人”；規定“業主要求承租尚未處置的規劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租”，以此來滿足業主的多層次需求，最大限度地保障業主的權益。

綜合篇

支持老舊住宅小區增設電梯

隨著人口老齡化的日益加劇，老舊住宅無電梯導致老人出行不便的現象日趨嚴重，廣大居民對老舊住宅加裝電梯的要求在不斷增加。今年年初的湖南省“兩會”上，許多省人大代表和政協委員就老舊住宅加裝電梯的問題提出了建議、提案，直接反映出廣大人民群眾對老舊住宅加裝電梯的迫切需求。

針對專項維修資金使用難、小區停車難、老舊小區物業改造難特別是既有建筑加裝電梯難等問題，《條例》規定：老舊住宅小區業主需要增設電梯的，規劃、國土資源、住房和城鄉建設、質量技術監督、財政、消防等有關部門應當根據國家和省有關規定予以支持。政府應當采取措施，支持老舊住宅改造建設，對需要增設電梯的，有關部門應當予以支持。

遇緊急情況可直接申請使用物業維修資金

物業專項維修資金的管理和使用，關系到物業的安全、正常使用，但實際使用起來卻因程序復雜而困難重重。

為解決專項維修資金使用難的問題，條例主要作出了兩項制度設計：

一是針對危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行維修、更新和改造的緊急情況，規定了應急使用制度。如對于物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞，消防、電力、供水等系統出現功能障礙或者部分設備嚴重損壞，電梯故障等情況，可以不經過常規的“須經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意”表決程序，而是可以直接申請使用維修資金。不過組織應急維修前后仍需有相應的審核和公示程序。

二是規定了異議表決方式。異議表決方式就是把表決規則須經三分之二同意置換成反對者不超過三分之一的即視為表決通過，以此提高使用維修資金的決策效率。為便于業主監督，條例還規定異議方式投票表決的全部資料應當保存3年以上，業主可以查詢、復制相關原始資料。

共用部位等經營收益歸屬及使用

不少居民疑惑：廣告設置在居民公共區域內，其收益是否應該歸業主所有？應該如何使用？

《條例》明確規定，利用物業管理區域共用部位、共用設施設備進行經營的收益屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

未經法定程序并簽訂委托合同，物業服務企業不得利用業主共用部位、共用設施設備進行經營，不得侵占或者擅自使用、處分業主共有財產和依法歸業主所有的收益。